TP.HCM (07/08/2026) – Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO) đã tổ chức Tọa đàm chuyên đề “Cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư – Góp ý Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản”, đồng thời chính thức kết nạp gần 100 hội viên mới từ TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Đây là sự kiện có ý nghĩa quan trọng sau khi HCMO hoàn thiện pháp lý thành lập năm 2026, đánh dấu bước khởi đầu trong việc tạo dựng chuẩn mực chuyên nghiệp cho nghề quản lý vận hành nhà chung cư – một hạ tầng mềm không thể thiếu của đô thị hiện đại.
6 “bất cập lớn” trong vận hành nhà chung cư
Tọa đàm đã thu hút hơn 150 khách mời là đại diện các cơ quan quản lý nhà nước, các sở ngành, doanh nghiệp vận hành và chuyên gia tài chính – pháp lý. Tại buổi làm việc, HCMO đã thẳng thắn chỉ ra 6 vấn đề trọng yếu đang trực tiếp gây tranh chấp và rủi ro trong công tác quản lý chung cư hiện nay:
- Bất cập giữa Quyền hạn và Trách nhiệm: Người có quyền quyết định không trực tiếp thực hiện, trong khi đơn vị trực tiếp vận hành lại thiếu thẩm quyền pháp lý cần thiết.
- Ban quản trị (BQT) thiếu chuẩn năng lực: BQT thay đổi theo nhiệm kỳ nhưng gánh trách nhiệm lớn về tài chính và pháp lý. Nhiều BQT lạm dụng bán hồ sơ mời thầu giá từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng không minh bạch, không xuất hóa đơn VAT, dẫn đến rủi ro thuế tích luỹ kéo dài qua nhiều nhiệm kỳ.
- Ranh giới sở hữu chung – riêng mơ hồ: Tranh chấp dai dẳng ở các khu vực cửa sổ, ban công, đồng hồ nước, thấm dột, thiết bị báo cháy… chưa được xử lý triệt để.
- Dòng tiền chưa thống nhất: Ranh giới giữa khoản thu/chi hộ và doanh thu của doanh nghiệp vận hành chưa rõ ràng, gây lúng túng trong việc kê khai thuế và xuất hóa đơn.
- Thách thức hạ tầng và PCCC: Các công trình cũ thiếu hướng dẫn về nguồn đầu tư, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với hệ thống PCCC, môi trường, xe điện và trạm sạc.
- Thiếu bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp: Cạnh tranh phá giá, cắt giảm nhân sự và chi phí bảo trì khiến chất lượng dịch vụ xuống cấp, ảnh hưởng trực tiếp tới an toàn PCCC và an ninh của cư dân.
Các ý kiến tham luận tại Tọa đàm cũng nhấn mạnh rủi ro pháp lý lớn từ mô hình thu – chi hộ hiện nay. Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn nhận định: “Người làm quản lý vận hành là người giữ nhịp sống đô thị. Nhưng nghịch lý là nghề thiết yếu này vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn chung, khiến ranh giới giữa mâu thuẫn quản trị và trách nhiệm hình sự trở nên mong manh.”
5 nhóm giải pháp kiến nghị nâng tầm ngành vận hành chung cư
Phát biểu tại sự kiện, ông Nguyễn Duy Thành – Phó Chủ tịch HCMO, Trưởng Ban Truyền thông & Đối ngoại nhấn mạnh: “HCMO sẽ là cầu nối giữa doanh nghiệp, BQT và các nhà làm chính sách nhằm thống nhất phương pháp thuế, giúp các bên thực hiện đúng nghĩa vụ. Đồng thời, Hiệp hội sẽ góp ý sâu hơn vào dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, đặc biệt là khung pháp lý riêng cho mô hình nhà ở xã hội cho thuê dài hạn.”
Trên cơ sở đó, HCMO đưa ra 5 nhóm kiến nghị trọng tâm gửi tới các cơ quan quản lý:
- Xây dựng khung pháp lý riêng về thuế và giám sát BQT: Làm rõ cơ chế thuế, cơ chế giám sát BQT theo nhiệm kỳ và bảo vệ BQT khi thực hiện đúng thẩm quyền.
- Chuẩn hóa bộ tiêu chuẩn nghiệp vụ: Phân định rõ trách nhiệm giữa BQT (Điều 148) và đơn vị quản lý vận hành (Điều 150 Luật Nhà ở 2023).
- Đổi mới quản lý chi phí dịch vụ: Chuyển từ định mức nhân sự tối thiểu sang tiêu chuẩn kết quả dịch vụ, đẩy mạnh ứng dụng AI và công nghệ giám sát.
- Củng cố năng lực chính quyền cơ sở: Tăng cường phối hợp liên ngành để giải quyết kịp thời các tranh chấp theo tinh thần Quyết định 19/2026/QĐ-UBND.
- Ghi nhận quản lý vận hành là nghề thiết yếu: Bổ sung ngành nghề này vào danh mục hạ tầng mềm đô thị nhằm đảm bảo cuộc sống văn minh, an toàn và hiện đại cho cư dân.
